城市更新正成为中国城镇化进程的核心议题。2025年以来，《关于持续推进城市更新行动的意见》《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》等政策相继落地，规划、土地、产权等关键环节的堵点逐步打通，中央预算内投资、地方专项债、社会资本等资金加速入场，这一领域已从地方试点探索上升为国家战略行动。

我司基于长期的咨询实践经验认为，新一轮城市更新的目标已发生根本转变：从以“拆建规模”为考核指标，转向以“资产价值再生”和“社会功能修复”为评价标准。这一转变将对政府、开发商、金融机构及社区居民的行为逻辑产生深远影响。

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政策逻辑：

从国家战略到地方立法

（一）顶层设计：从项目导向到制度构建

2025年《意见》提出的既有建筑改造、老旧小区整治、完整社区建设、老旧街区/厂区/城中村更新、城市功能完善、基础设施改造、生态修复、历史文化保护等八大任务，覆盖了存量空间治理的全部维度。其重要突破在于将城市更新从零散项目工程上升为系统性的制度体系，开始形成可复制、可推广的标准和流程。

2026年《通知》在两大堵点上给出了解决方案：一是过渡期政策灵活化，对利用存量用地和存量房产发展国家鼓励支持产业和模式的，可实行原则上不超过5年的过渡期政策，为渐进式更新提供合法路径；二是规划管理精细化，鼓励制定土地混合开发正面清单，并对符合条件的社区微更新项目制定规划许可豁免清单，大幅降低小规模更新项目的审批门槛。

（二）省级立法突破：浙江城镇社区更新条例

2025年5月，浙江省率先出台《浙江省城镇社区更新条例》，以立法形式为城市更新提供制度保障。条例明确将城镇社区更新定义为“完善公共服务设施、更新配套基础设施、提升居住环境和住宅品质、消除安全隐患等活动”，要求县级以上政府将更新工作纳入国民经济和社会发展规划，并建立城镇社区体检制度，推动社区更新的科学化、制度化。

同期发布的《城市更新项目谋划与实施指南（试行）》明确了7大类24小类的项目体系，为各地提供可落地的实施路径。

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多元类型的典型案例

住建部陆续发布多批次城市更新典型案例，浙江省多个项目先后入选，涵盖生态修复、地下空间治理、完整社区建设、滨水空间更新等类型，构建起多层次、全维度的实践体系。

（一）生态与文化双轮驱动：台州黄岩官河古道项目

项目将位于黄岩城市之心的“一江三河”沿岸区域，打造成为集文化传承、休闲游憩、观光旅游、夜间经济于一体的“扁平化城市综合体”，入选住建部第二批典型案例。
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典型做法：按照“水清可观、岸绿可游、街繁可贸”的总体思路，建设城市慢行绿环，加强水环境治理与沿线景观绿化，打造官河古道文化商圈。实现多条水系联通，重拾“浙东小运河”历史场景；水质从Ⅴ类提升至Ⅱ类，防洪排涝标准分别达50年/20年一遇；招引商户70余家，提供就业岗位820个，有效激活消费引擎。

启示意义：展示了城市更新中生态修复与文化传承的协同效应，即通过水环境治理提升公共空间品质，以文化IP注入带动商业活力，实现生态价值、文化价值与经济价值的同步释放。

（二）科技赋能治理创新：杭州地下隐患智防系统

项目针对地下设施难监测、隐患成因难确定、处置流程不顺畅等痛点，打造了一套以“数据驱动、协同处置、风险防控”为核心的智慧治理系统，入选住建部典型案例。

典型做法：以城市信息模型平台为底座，整合市政、交通、管线等多元数据，通过标准化、可视化分析模型精准计算路面安全指数，动态标识高、中、低风险区域。同时，以浙政钉为载体，构建“发现—推送—处置—反馈—复核”闭环机制，实现清单化管理。

启示意义：科技赋能不仅提高了安全隐患识别效率，更重要的是构建了一套可量化、可闭环的城市风险防控体系，实现城市更新的内涵从物理空间改造向城市治理能力现代化延伸。

（三）完整社区多跨协同：杭州滨江区缤纷社区

缤纷社区作为早期拆迁安置区，曾面临环境混乱、物业缺位、执法薄弱等多重问题。通过“跨社区联建、跨部门执法、跨业态统筹、跨区域物管、跨场景数治”机制，入选住建部典型案例。

典型做法：打通零散空间，整合出1.17万平方米配套空间，打造“5分钟生活圈”；以“自治+众筹”改造59个闲置楼道，形成“一楼一空间”的特色场景。联合党委打破社区边界，组建一体化执法与运营队伍；实行“大物业管养一体”模式，整合分散物业与公共区域养护；运营公司统筹公益与商业空间，以商养公实现可持续运营。

启示意义：当传统的单一社区管理边界无法应对复杂治理需求时，老旧社区的更新难点不在工程技术，而在治理机制。打破行政壁垒、构建多跨协同，是应对复杂治理需求的关键突破口。

（四）生态赋能城市新地标：杭州滨江区沿江景观带公园

项目以“全民健身”为主题，将沿江景观带打造成为集休闲、健身、消费于一体的滨水空间，入选住建部典型案例。

典型做法：将海塘安澜融入设计，4.5公里海塘标高提升至10.3米，防洪能力大幅增强；按照“点线结合”思路规划，打造6个自然景观公园、3个运动公园，打通20余条通道，提升景观可进入性，实现从“单一防洪”到“安全+生态+休闲”的功能复合转型。

启示意义：水利设施不再仅是防洪工程，而是成为城市公共空间的有机组成部分。基础设施的功能复合化转型，使其从单一设施转变为公共空间的有机组成部分，实现安全功能与社会效益的双重提升。

这些案例表明，浙江城市更新呈现多点突破、全域开花之势。从杭州数字化治理到未来社区理念落地，从台州生态文化实践到滨江功能复合转型，浙江积极推动城市更新从“物理空间重构”迈向“社会价值再生”，探索走一条具有鲜明辨识度的高质量发展路径。

综合上述政策梳理与案例分析，我司提出以下核心判断：

（一）城市更新是资产价值的重估与再造

过去二十余年，“土地财政+大规模开发”主导城市发展，土地价值主要体现为“生地变熟地”的增值收益。进入存量时代，大量既有资产价值被低估，城市更新需要通过功能置换、设施补缺、环境提升、运营优化等手段予以重估与激活。如台州黄岩官河古道通过水环境治理和文化IP注入，使闲置河道空间重获生态、文化与经济价值。

（二）“硬件改造”与“软件升级”必须并行

成功的更新项目，从来不只是物理空间的翻新，而是治理机制、运营模式与社会关系的系统性再造。杭州缤纷社区如果没有建立起多跨协同机制，即便投入再多的资金进行空间改造，也难以根治拆迁安置社区长期存在的管理混乱、服务缺位、治理碎片化等顽疾。这意味着城市更新需要同时具备工程、金融、法律和社区治理等综合能力。

（三）创新投融资模式以破解资金瓶颈

面对“钱从哪来”的核心焦虑，各地正积极探索多元化的资金解决方案。台州官河古道项目采用“财政资金+专项债”主导模式，总投资约8亿元，其中省级专项债6亿元、水利补助1250万元，其余由区级财政配套，适用于投资规模大、回收周期长的基础设施更新。滨江区沿江景观带公园则走“国企自筹+功能复合”路径，总投资约10.5亿元全部由区属国企自筹，通过融入运动设施、商业配套和便民服务，破解了纯基础设施项目收益率不足的难题。

（四）探索市场驱动的可持续更新模式

尽管顶层设计已搭建起“财政引导+居民出资+运营覆盖”的基本框架，但实践中面临居民出资意愿有限、运营收益不稳定等制约。杭州缤纷社区的“以商养公”模式虽已实现运营收支平衡，但高度依赖商业性空间的持续收益，其稳定性仍有待长期验证。正因如此，现阶段城市更新更多是“政策驱动”而非“市场驱动”，真正的市场化模式仍有待制度环境的持续完善，以及更多成功案例的示范带动。

从国家政策推动到浙江立法实践，政策工具日益丰富，制度供给日趋完善，但真正决定更新成效的，始终是每个项目对“价值再生”逻辑的贯彻程度。作为深耕温州的咨询机构，我们期待看到更多本地的老旧厂区、城中村在‘价值再生’的逻辑下焕发新生。

*本文所引案例来源：住房和城乡建设部城市更新典型案例集（第二批）、浙江省住房和城乡建设厅全省住房城乡建设系统改革典型案例、《中国建设报》2025年浙江实施城市更新行动调研行系列报道。