近日，温州工业与能源发展集团开展专题党课学习。我司总规划师、招商运营中心主任南金琼高级工程师应邀授课，围绕“十五五”城市更新新形势与国企资产管理新范式做专题分享。参会对象包括集团领导，投资发展部、企业管理部等部门党员。

作为一家深耕公共政策、区域经济、工程投资、城乡规划领域的咨询智库，我司长期跟踪城市更新与国资国企改革、国有资产盘活与招商运营政策动向。本次授课既是对“十五五”政策走向的系统梳理，也是对国企资产管理实践路径的一次深度研判。存量时代已经到来，衡量国企发展成效的评价标尺正在发生根本性转变。

01：时代之变

国企发展成效评价标准在变

南金琼结合城市更新政策演进脉络认为，城市更新现已实现从顶层定调走向资金落地的完整闭环。2023年中央城市工作会议精神奠定基调，2025年5月中办、国办印发《关于持续推进城市更新行动的意见》确立框架，同年7月中央城市工作会议明确“城市更新为重要抓手”，10月“十五五”规划建议将城市更新战略固化，2026年5月国务院印发《城市更新“十五五”规划》并配套中央资金安排。

这部规划构建起“两个年份定节奏、四组数字定标尺”指引体系：以2030、2035两个关键节点把握发展节奏，以10项主要指标、6大重点方向、23项重点任务、14项重大工程明确实施标尺。集团可将其作为“十五五”重大项目谋划的对标清单，对照23项重点任务与14项重大工程，逐项找准坐标、储备项目、匹配存量空间。

南金琼进一步指出，城市更新是立足现有产权格局开展的“二次手术”，涉及主体多、利益交织深，绕不开三道命题：谁来实施、怎样决策、收益怎样分配。国企的信用背书、资源整合、政企协同优势，恰恰对应三道命题的解题条件。但优势仅决定国企“能够进场”，企业能走多远，关键要看短板补齐成效，尤其要正视传统开发思维惯性、资产管理能力不足两大现实短板。

02：内涵之变

从“管资产”向“管资本”转变

新一轮国资国企改革将存量资产盘活作为开局最重要抓手。南金琼结合案例解析指出，国有资产盘活正经历从“管资产”向“管资本”为主的转变，并提出三大新范式。

▷ 新范式之一：系统统筹运营。核心逻辑是跳出零散个案处置模式，转向体系化组合盘活，通过搭建全域资产一张图，做实统一资产台账，落实资产分类分级管理。落到实操层面，要解决的是“家底不清、资源分散”的问题，要求集团在资产盘点、权属梳理、价值评估的基础上，形成统一调度、协同推进的工作机制。

▷ 新范式之二：合作分享成果。核心逻辑是改变简单房东—租户的租赁关系，与运营主体构建利益共同体，由单一收取固定租金，转向共享运营增值收益。落到实操层面，要解决的是“国企单打独斗、运营能力不足”的问题，关键在于设计好收益分配与退出安排，既守住保值增值底线，又激发合作方积极性。

▷ 新范式之三：产业赋能增值。核心逻辑是资产运营逐级升维，不再止步于简单出租空间、填充基础业态，而是立足空间载体导入适配产业链条，实现资产价值与产业能级同步提升。落到实操层面，要解决的是“有空间无产业、有租金无税收”的问题，要求从“招商”走向“选商”，从“填满”走向“做强”，让资产真正服务于产业生态构建。

为支撑三大范式落地，南金琼提炼出五项核心能力：系统统筹运营能力、合作机制设计能力、产业研究与招商能力、资本运作能力、数智化管理能力，成为后续行动的能力支撑。

03：形态之变

从宗地视角到全空间视角

传统宗地管理以单一地块为工作单元，关注的是容积率、建筑高度等刚性指标。南金琼提出，全空间视角要在四个维度上实现迭代：平面维度从单一宗地转向片区统筹，垂直维度从只看地表转向立体开发，功能维度从单一用途转向生产、生活、生态“三生空间”统筹，时间维度从静态蓝图转向全生命周期动态治理。

政策层面，自然资源部围绕增存挂钩、用途管制、零星用地盘活作出系统性安排。其中最关键的一条是增存挂钩——新增建设用地指标与存量盘活成效直接挂钩，盘活得好，才有增量空间。这一机制从根本上改变了“增量依赖”的传统路径，倒逼地方与国企将目光转向存量挖潜。

落到市场开发业务上，全空间视角带来四个转向：从拿地开发转向空间运营，从单点突破转向系统谋划，从工程思维转向产品思维，从建设交付转向持续运营。这四个转向，本质上是要求市场开发人员从“算面积账”转向“算产业账、算运营账”。

04：实施路径

南金琼紧扣集团“十五五”板块需求，提出可通过盘家底、建机制、抓招商、筑生态四大环节，构建产业与资产联动的行动路径。

盘家底，即全面摸清资产底数，建立动态台账与分类分级管理体系；建机制，即完善资产盘活的决策机制、合作机制、激励机制与容错机制；抓招商，即围绕产业定位精准招商，推动资产与产业双向匹配；筑生态，即构建政府、国企、运营方、企业多方共赢的产业生态与运营生态。

南金琼在总结中认为：存量时代不是“无地可用”的困境，而是“万物皆可运营”的机遇。存量时代考验的不是“建”的能力，而是“盘”的智慧——统筹的智慧、合作的智慧、赋能的智慧。