核心梗阻：
改造刚需凸显，产权权属成为关键瓶颈
老旧工业区改造往往由多主体参与、多元资本投入，改造后按投资份额与原权属比例进行产权返还和确权登记，是保障各方合法权益的必要前提，这使得产权有条件分割转让成为改造中的刚性需求。
温州主推的第三方运营、企业联合改造、企业自主更新等模式，均遵循“谁投入、谁所有”的产权逻辑。若产权分割无法依规落地，不仅社会资本缺少退出渠道，联合改造各方也难以独立确权办证，直接抑制资本参与意愿，也制约改造项目长效可持续运营。
从基层实践来看，产权分割瓶颈集中凸显为三类典型应用场景：
（一）企业联合改造后的权属比例返还
老旧工业区普遍存在宗地偏小、布局杂乱等问题，单家企业难以适配现代产业规模化、集约化生产空间需求。因此，大量相邻企业选择打破原有权属边界，通过合并宗地、连片联建方式重塑产业空间。
改造完成后，各方需按原土地权属面积比例进行厂房产权分割确权。若无明确分割标准与审批依据，只能维持产权共有状态，企业无法单独办理不动产登记，既不能独立抵押贷款融资，也难以实现产权自主转让，严重制约企业转型升级与资产盘活。
案例：乐清柳市东风工业区多家相邻企业谋划合并连片改造，改造后计划按原用地比例分割返还产权。但因缺乏产权分割统一操作规范，企业与基层审批部门均无法界定分割后产权边界，项目一度陷入停滞，最终依靠市级政策特批才得以推进落地。
（二）龙头企业主导开发后的定向转让
由行业龙头企业牵头整体拿地、统筹推进老旧工业区更新改造，建成后将配套厂房定向转让给上下游中小微配套企业，既是推动产业空间集聚、完善产业链条的关键举措，也是强化龙头企业引领作用、构建协同共生产业链生态、提升产业整体竞争力的重要路径。
受产权分割政策限制，入驻的配套企业无法取得独立不动产权证，只能以租赁方式入驻园区，不仅削弱了企业长期稳定经营的预期，也使其无法将厂房作为固定资产进行抵押融资，进而制约了企业的扩产增资步伐，不利于产业链上下游企业的根植发展。
案例：瑞安市汽摩配产业园区改造提升中，有龙头企业希望通过整体改造升级，将部分标准厂房定向转让给上下游配套企业，以实现产业链就近集聚。但由于当时全市缺乏清晰的产权分割审批流程与操作细则，配套企业无法办理独立产权登记，类似“龙头+配套”的定向转让模式面临审批依据不足的困境。
（三）第三方运营商整体开发后的分散出售
专业产业运营商参与老旧工业区整体更新、业态重塑与园区运营，是市场化推进老旧工业区改造、盘活存量工业空间的重要模式。运营商通过整体投资、统筹改造，将老旧工业区升级为标准化产业载体后，通过分割出售标准厂房给中小企业，实现资金快速回笼，为后续滚动开发提供支撑，形成“投资—改造—盘活—再投资”的良性循环。
若产权分割政策无法落地、操作细则缺失，运营商只能选择整体持有或整宗转让厂房，导致大量资金长期沉淀、周转不畅，不仅降低市场化主体参与老旧工业区改造的积极性，更使得这种市场化运营模式难以形成闭环，制约老旧工业区更新改造的可持续推进。
案例：乐清浙南紧固件产业园由第三方运营商主导进行更新改造，规划将多栋标准厂房分割出售给50余家紧固件产业链中小企业，实现园区业态集聚与资金回笼。但因产权分割的准入标准、登记流程等实施细则缺失，运营商无法为中小企业办理产权分割确权登记，导致资金回笼受阻，后续二期开发建设一度陷入停滞。
乐清浙南紧固件产业园改造鸟瞰图
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（一）市级顶层设计：统一政策导向，健全统筹机制
温州2022年出台的《老旧工业区改造提升三年行动方案》，从市级层面明确政策导向，支持企业联合改造实行“定量不定位”产权分割，明确连片改造20亩以上老旧工业用地，在满足产业自用前提下可依规实施有条件分割转让。
2025年修订出台《温州市区征收国有土地上工业用房补偿办法（试行）》，进一步放宽分割单元限制，允许按楼层实施最小单元分割，大幅降低小微企业入园门槛。
同时，建立市长牵头的跨部门统筹协调机制，将老旧工业区产权分割落地、低效用地再开发纳入年度考核体系，压实属地与部门责任，倒逼政策闭环落地。
鹿城万洋科技城项目效果图
（二）县域特色试点：多元差异化模式形成标杆示范
各县市区立足产业基础、园区形态、城乡功能布局等差异，探索形成标准化闭环、工旅融合、产业链定向等可落地路径。
1.乐清：全流程标准化闭环，构建准入—审批—监管体系
2024年底乐清正式出台《老旧工业区改造有条件分割项目审批流程指南》，形成全流程规范化操作体系：
划定“正面清单”，明确单单元建筑面积不低于1000平方米、转让比例不超过新增面积50%，严禁非工业主体转让；
优化审批流程，推实行经信部门牵头、多部门并联会审模式，全流程压缩至27个工作日办结；
加强风险防控，建立履约监管、封闭运作、政府回购三重风险防控防线，严防工业用地变性与低效闲置。
截至2025年底，乐清已批复7个改造项目、89个产权分割单元，柳市东风工业区等标杆项目实现产值、税收翻倍增长，相关标准化流程已纳入温州全市制度体系推广。
2.瓯海：工业文旅融合，适配城乡结合部多元更新场景
聚焦城乡结合部老旧工业区转型需求，瓯海创新探索工业+文旅复合业态下产权分割模式。梧田老街周边老旧工业地块通过企业联合改造，将部分工业用房依规分割确权，转让给文旅配套经营主体；瓯海经济开发区推行“工业上楼+分层分割”模式，按楼层划定独立产权单元，最小分割单元设定1200平方米，重点保障电子信息、高端装备等新兴产业入驻。相关实践成功入选全国低效用地再开发典型案例。
3.瑞安：锚定产业集群，实行产业链定向分割转让
立足汽摩配、机械制造等主导产业集群优势，瑞安出台《瑞安市支持老旧工业区（点）改造政策实施细则》，明确产权分割仅限上下游产业链配套企业定向转让，严控产业外溢与业态偏离。优化联合审查机制，将审批时限压缩至8个工作日，大幅提升落地效率。截至2025年底，已完成5个项目、68个分割单元审批，全部定向配置产业链企业，园区亩均产值提升35%以上，产业集聚效应持续放大。
瑞安市胶鞋产业基地老工业区改造效果图
（三）全域改革实效
截至2025年底，温州全市累计完成23个老旧工业区改造项目、216个产权分割单元审批，全部定向配置实体经济与产业链配套企业；平均审批时限较改革前缩短40天，全程实现零违规转让、零工业用地变性案例。
温州老旧工业区低效用地再开发及产权分割制度改革，获评省级重大改革突破奖；乐清柳市东风工业区、瓯海梧田老街更新等实践案例，入选国家、省级典型示范样本。
老旧工业区更新改造是涵盖产权制度、空间规划、产业布局、资本运作、属地治理的系统性工程，产权有条件分割转让更是破解多方联合改造、社会资本入市、产业集群培育的关键制度支点。
温州通过市级统筹定规则、县域试点出细则、分类场景破难题的改革逻辑，不仅为全省完善老旧工业区产权分割政策体系、统一操作标准提供基层经验，也为全国工业用地有机更新、存量空间盘活、实体经济提质扩容提供了制度借鉴与路径参考。
依托政策研判、产业规划、城乡设计等领域的专业积淀，我司可深度嫁接各地改革试点经验与更新改造实际，为地方提供存量资产盘活、园区招商运营等专业服务，助力老旧工业区更新提质增效，实现政策效益、产业效益与市场效益的协同共赢。
*本文所有政策及案例内容，均来自温州市地方政府官网、官方政策文件、政务成效报道等。
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