现阶段的中国零售商业是“高存量”与“高增量”并存的时代，面对不断增长的新开发的竞争性城内购物中心/零售空间，城市结构也因此类地产的供过于求而发生变化，对未充分利用或空置的零售物业的改造转型需要在城市发展战略的层面上进行转变。

仲量联行最新数据显示，中国21个主要城市优质零售地产平均空置率2023年底达至10.5%，同比回落0.7个百分点。但对比2019年底仅7.5%的平均空置率，零售地产仍处在市场低位。截至2023年底，中国21个主要城市优质零售地产存量已突破1.4亿平方米，其中上海、北京和成都三个城市均破千万。尽管2023年的新增供应尚未恢复至疫情前水平，但仍有近800万平方米的新增供应入市，依然处于较高水平。近几年面临倒闭或停业危机的传统购物中心在这超1.4亿平方米的优质零售商业资产中占比超九成，如何盘活这部分数量不小的零售地产存量是亟待解决的问题。

事实上，在全球范围内，因消费行为的转变、零售空间的需求变化等原因，许多零售业发达的城市面临着共同的“生存危机”。再加上疫情引起的经济和行为变化，给城市造成了持久性破坏，并带来了管理方面的重大挑战。英国为应对城市中心零售空置面积急剧增加的现象，推出了多项举措，以实现存量零售地产的多样化利用。例如，英国新设立了一个广泛而灵活的用途类别——规划用途类别E（商业、商务和服务业），以提供更大的互换性，即在此类别内改变用途或用途组合时，业主和使用者无需申请规划许可。

同时，由于城市中心的物业往往比较老旧，建筑复杂或面积较大，如何更好地将未充分利用的零售地产重新投入使用是一个待解难题。以英国的爱丁堡、格拉斯哥、赫尔、利物浦和诺丁汉这五个位于英国北部的城市为例，其重新利用低效的零售空间凸显了混合用途之间共生关系的重要性，以及利益相关者之间共同合作的力量。通过共同治理和协作为市中心的商业社区带来活力并提高复原力，对于零售业发达的城市具有普遍的参考价值。

整体来看，这五个城市中涉及更新的零售物业都位于城市主商业街地段，毗邻步行街和交通繁忙的街道。其中三个物业的前身是百货公司，均为大型、多层、建筑风格独特的物业，其所在城市也因增量开发和供给过剩的零售空间而发生结构性变化。值得注意的是，所有案例的再利用计划都是多用途的，意即多个租户在同一空间内不仅仅是相似用途的“共存”状态，更重要的是将其正确组合后不同用途的“共生”关系，为重新利用的物业创造了一个新的实体。相较于长期以来更强调相似用途聚集的规模效益，这种“共生”关系使得混合用途的效果更为持久，有助于商业成功、增加就业机会。并可将混合用途之间的共生关系可以拓展到整个地区，为当地带来积极的溢出效应。

不过，在开放时间不同、需要确保出入和安全的情况下，混合用途的共生也面临着挑战。在方案设想中，一栋建筑的顶层是住宅，中间是为居民提供就业机会的办公空间，底层是食品和餐饮，这是混合用途所追求的。然而，所有案例的再利用实践均不包括住宅，五个案例中有四个强调了混合用途物业存在与住宅用户的兼容性问题，主要因深夜饮酒场所和娱乐现场制造的噪音引起明显冲突。这也表明，混合用途在实际应用中面临着技术挑战，需要以正确的方式将用途和人员进行互补组合。在市中心住宅不断增加的背景下，把住宅放入一个零售区，这实际上是不互补的。因此，对零售区的重新利用需要建立在对住宅用途的重新规划之上，以促进更为持久的重新利用。

总体而言，英国重新利用城市中心空置零售资产，在促进业主、租户、运营商和社区之间的合作伙伴关系方面实现了更高层次的转变，从以零售业为中心转向混合用途引导的城市结构性调整。对于中国城市重要的启示在于，混合用途作为促进城市零售中心的多样性和吸引力的主要方式，它指的不仅仅是用一种用途取代另一种用途，或是几种创新用途的简单叠加，而是需要创造适合当地的相互关联的混合空间。对于零售空间而言，它们不仅仅是购物场所，更需要被视为消费中心，要满足除了购物以外的社会和市民的多样需求，比如健康、教育和福利。

因此，城市零售资产存量的盘活不仅涉及零售业的问题，而是重新思考与之相关的城市空间使用和土地利用的问题，目标是让功能用途和相关利益方的整合更加合理化。城市的零售资产不应该被视为孤岛，需要建立它们与其他用途之间的互补关系。这需要不同的利益相关者都参与到总体规划的过程中，为共同的目标而合作，以确保城市拥有一系列互补而非竞争的用途，在“共生”中求“重生”。

 ——国宏咨询，品牌智库

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